“要正确理解和接受这样一个降档市场 ，不确定性仍将是市场最大的特点。”
编者按：在创造中追求解决之路 ，从2022年起头 ，一个“新的行业」佚在成型。
当前 ，世界与中国迎来百年未有之变局 ，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下杏注地缘矛盾与能源；炔蝗范ㄐ ，难题与考验前所未有。
此时 ，整体经济及各行各业都进入了新的周期 ，房地产及由此衍生的全新生态系统 ，要用最积极的态度 ，给今天的行业及有关产业沉新定位 ，并追求破解之路。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重大产业 ，作为稳住经济的沉要抓手 ，在新的周期 ，中国地产行业的企业翘楚和精英们 ，若何创造新的未来？
值此艰巨时期 ，“2022博鳌房地产论坛”如期召开 ，概想新媒体一如既往邀约中国地产贸易翘楚及新生代地产人 ，传递信心与勇气 ，讲述他们的故事和思想。
概想网 和陈劲松约定采访当天 ，受疫情阻滞 ，我们通过互联网的方式 ，聊起了从前这段时光。
“在从前一年 ，房地产行业处于急速向下的‘风险出清’阶段 ，这是从前好多年都没有出现过的。”4月3日 ，陈劲松在结合署名的致股东函中这样形容市场 ，皆因自“恒大事务”发作以来 ，大无数开发商均面对着现金流及偿债的严格挑战。
市场大环境降档的趋向仍在持续 ，陈劲松所感知到的风险是 ，房地产销售规；蚪娲蠡肪车慕档刀中禄。他坦承 ，要解决市场存在的问题极度不容易 ，作为其中一份子 ，固然MG电子难以独善其身 ，但也在通过自己的不休致力 ，在这个降档的市场中 ，为行业近况的改善 ，贡献着专业的力量。
今年以来 ，陈劲松不止一次呼吁 ，各人都要正确理解和接受这样一个降档的市场 ，不确定性仍将是市场最大的特点 ，他将其称为“新常态”。
只管雾霾沉沉 ，MG电子亦看到了“新常态”下的一缕阳光：一个必要客户定位、必要节俭营销成本、挖掘存量资产价值的市场 ，专业价值才真正派得上用场。
而所谓的机缘 ，实则是法规所带来的。
降档
与陈劲松碰头时 ，房地产行业已凌驾了2022年的上半年 ，因而我们很天然地聊起了销售规模的话题。
自去年7月以来 ，商品房销售已呈急剧回落的走势。凭据概想指数颁布的钻研汇报显示 ，今年1-6月 ，前100房企累计权利总销售金额2.42万亿元 ，同比降落52.7%。6月份 ，前100房企实现权利总销售金额5611亿元 ，同比降落46.8%。
2021年曾被陈劲松以为是房地产真正的转折年 ，但今年的情况似乎更为糟糕。
“今年上半年百强房企销售比去年下滑了50% ，回款又慢一点。”陈劲松接着转向房企的债务：“六七月份美元债到期的又不少。目前来看 ，房企的偿债压力依然很大。”
谈及此 ，他无奈地笑笑：“行业内注定会有好多人很消极。”下半年销售可能会有好转 ，但2022年新房销售额也许会在去年基础上持续“降档”。
独一无二 ，社科院国度未来尝试室等单元结合颁布汇报 ，预计今年新房销售额达到15.3-16.7万亿元 ，较去年18.19万亿元水平着落8.19%-15.89%。“
怎么理解销售降档？从17、18万亿降档到15万亿 ，这个趋向还会不会持续？」剽位学者型企业家眼中 ，未来销售规？赡芑岢中档 ，这就是大环境 ，大环境可能就是面对着降档。
即便剔除疫情反复所造成的影响 ，陈劲松依然以为房地产“降档”是趋向性的 ，判断凭据与他过往频仍引用的“三十年为一世而路更”险些一致。
这些客观成分蕴含 ，经过三十余年高速增长后 ，2020年央行颁布的调查显示 ，我国城镇住房占有率达到96%；而据国度统计局颁布的《中国人丁普查年鉴-2020》 ，我国度庭户人均居住面积达到41.76平方米 ，均匀每户居住面积111.18平方米 ，其中城市家庭人均居住面积36.52平方米。
在陈劲松看来 ，数据层面我国根基已达到了中等蓬勃国度的人均水平 ，房屋自有化率甚至高于部门蓬勃国度；Ь幼∶婊嵌裙鄄 ，内地至少也超过香港一倍。这同样意味着 ，未来的增长空间已经较为有限。
人丁一向是观察宏观经济、城市发展甚至房地产行业的持久指标。有迹象显示 ，自2019年我国城镇化率初次突破60%以来 ，该指标已出现趋向性增长放缓。2019-2021年 ，我国常住人丁城镇化率别离为60.60%、63.89%、64.72%。
陈劲松预计 ，今年村落进城人丁可能会持续降落 ，城镇化率增速或从0.8个点降至0.6个点。“这是趋向性的。”
当城市的发展动力 ，诸如人丁、表贸、投资等出现降档趋向时 ，房地产若干底子问题便摆在了整个行业刻下。
陈劲松向我们列举的问题蕴含 ，城镇化率是否已处于高位 ，新增人丁就业需要能否满足？表贸进出口降档 ，老苍生家庭负债率较高 ，是否还有信心加杠杆买房？以及房企在市场增长时猛地借钱 ，当市场下行 ，它们若何面对资产负债表恶化？
因而他提出 ，我国已经有60%多的城镇化率 ，在这样的高位 ，若是经济发展动力缺失 ，当然商品房销售要从17、18万亿降一大档。“
去年是起头降档 ，此刻是下台阶 ，明后年降到几多相宜？这是全行业能够探求的。”
稳经济
对于房企的资产负债表恶化 ，陈劲松以为 ，要解决这个问题极度不容易。
自去年以来 ，房企普遍面对融资环境收紧、商品房销售持续转弱的情况 ，去年下半年起境内表信誉债出现大规模违约。“
这就是我们必必要面对的（现实） ，一壁是2022年上半年百强房企销售降了50% ，另一壁负债还要偿还。”
而在房地产的产业链条中 ，房企流动性恶化 ，亦会引发大量的高低游产业“三角债”问题。三角债是企业之间欠付贷款的俗称 ，性质上是一种连锁债务关系。
MG电子同样受到波及 ，陈劲松对此并不避讳：“行业各个方面都受影响 ，蕴含代理公司 ，各人是一样的。”他随即指出 ，现阶段房企还面对保交楼的问题 ，这项工作注定要优先处置 ，因而三角债的处置功夫便会耽搁。“
资产负债表恶化问题并不是开发商能自己解决的 ，而是要政策、金融综合解决 ，复原市场信心。”
微信伴侣圈是陈劲松对表输出概想的重要场所之一 ，他曾在伴侣圈呼吁 ，进建美国经验 ，成立房地产国度基金；成立预售商品房入伙交楼保险坚韧购房者信心等。更早之前 ，他甚至还建议过将“限售”以表的限度政策松绑 ，破除“三路红线”以保障债务沉组 ，以及加快刊行REITs。
从从前一个多月以来 ，随着稳经济大盘有关政策陆续执行 ，房地产行业在销售端、融资端出现回暖迹象 ，扭转总是必要循序渐进的。
万科董事局主席郁亮在6月底也暗示 ，短期市场已触底 ，市场复原是一个缓慢、和善的过程。其中 ，重要一二线城市5月的成交已出现好转 ，进入6月环比显著上升。
在郁亮讲话前的十多天 ，陈劲松点评称 ，市场要形成筑底 ，关键当作交量。对于行业出现的“底”他们险些达成了某种共识 ，陈劲松说 ，一些民企已起头在长三角、珠三角等地域拿地 ，这是地皮市场触底的阐发 ，也是整体房地产面向未来触底的阐发。“
缓慢复原怎么理解？”郁亮以为 ，只管6月环比显著上升 ，但同比依然降落 ，更沉要的是行业不会再回到从前顶峰时期的规模与增长速度。
陈劲松以为这与自己的态度不谋而合 ，房地产行业已进入了趋向性增量下台阶的前半段 ，风雅向仍是降档。
现实上 ，房企的资产负债表或处所的地皮财政 ，很大水平上要看商品房的成交量 ，由于销售是经营所需现金流的重要起源。在陈劲松的“降档”预测中 ，房屋市场成交量若是持久维持低位 ，行业复原就将是一个缓慢的过程。
当MG电子话题又一次拐回到“降档”时 ，陈劲松换了种轻松语调说 ，中国在解决房地产问题上有无比的造杜着越性。
1997-1998年亚洲金融；寤 ，中国也曾面对严沉的存量资产质量问题 ，最终通过设立信达资产、华融资产、长城资产及东方资产四家AMC ，逐步接管了四大行1.5万亿元不良贷款。
“若是其时不由国度拿AMC来收不良资产 ，有关三角债没法算帐 ，企业资产负债表也没法改善。」剽种措置思路如今依然能够借鉴 ，他呼吁金融政策端“出大沼妆解决房地产的不良资产问题。
价值
房地产作为最沉要的内需市场 ，自身也是组成整体经济的关键成分。
陈劲松持续对峙自己的概想：稳经济首先是稳信心 ，稳信心即稳信誉 ，短期内沉点是保现金流 ，这必要将对房地产的一大批限度政策撤销。
中期沉点要解决信誉问题 ，通过当局设立不良资产有关资金 ，以国度信誉保险交楼。他建议 ，由国度信誉出面稳住局面 ，而非任由幼麦、水果换房等景象产生 ，后者容易导致市场秩序的扭曲和混乱 ，给银前进一步带来风险。
从持久看 ，企业存在仍将是以盈利为主张 ，从而进行出产经营 ，只是发展逻辑已产生性质性变动。对于房企尤其是民营房企而言 ，陈劲松以为未来应摒弃债务驱动思想 ，不再钻营规＜本缭龀。
他呼吁全行业关注“价值” ，价值即企业存在的理由 ，这种理由可所以运营效能、服务能力。“偏轻资产才有价值 ，我估计未来将是以国企为沉资产 ，民企为轻资产的方向。”
对于地皮招拍挂市场的偏执同样必要放下 ，陈劲松上世纪90年代便前往香港 ，在中海担任项目经理 ，对那段时期的香港地产史有着亲身经历。中海早期全资拿的项目根基很幼 ，他掌管的首个项目是湾仔；返谖遄 ，占地不及500平方米 ，楼高仅12层 ，这样的“豆腐块”构筑了中海的一部门成功。
但如今香港地产早已转向存量时期 ，主流房企采取“开发+持佑妆模式进行精密化开发 ，其中持有型物业租金收入占20%-40% ，部门达到90%。
内地的重要城市也逐步步入存量时期 ，从法规的角度 ，陈劲松曾以为 ，存量资产盘活应该是最有前途的方向。而MG电子曾预测 ，房地产在持久仍是十万亿级数的巨型产业。
他结合当下REITs奉行的趋向 ，以为房企要抓住的机缘是将存量资产造成REITs ，这反过来要求企业要抓运营 ，运营现金流健康 ，不愁没有银行贷款。
“我感触要解决好问题 ，不只是靠当局 ，自己也要致力改善资产负债表。”
MG电子自身何尝不是在改善资产负债表 ，这重要体现于它的转型索求中。
2021年起大部门城市销售起头萎缩 ，北方城市首当其冲 ，MG电子选择业务收缩 ，将这些地域原来15、16家子公司归并沉组为5家。陈劲松对此丝毫没有犹豫：“若是还不能就持续再归并。”
其次是注沉现金流 ，MG电子现阶段不以单个公司盈利作为查核指标 ，越发器沉现金流 ，若是现金流无法支持 ，就坚定撤出本地市场。
年报显示 ，2021年MG电子经营活动产生的现金流量净额10.51亿元 ，同比增长38.59% ，近三年均维持正向流入；期末 ，公司钱币资金18.66亿元 ，短期告贷、一年内到期的非流动负债及持久告贷共计8.1亿元 ，较2020年大横琴集团入股前（近22亿元）有大幅降落。
陈劲松曾说 ，进入房地产下半场 ，MG电子所做的所有将变得更有价值：营销策动终于管用了 ，城市资产运营创造价值了 ，精密化治理效能更高了。从行业性命周期观察 ，成熟期竞争强烈 ，企业应对的关键战术是成本节造和市场营销的有效性 ，而这些也是MG电子所构建且善于的能力。
话虽如此 ，但处于一个总体经济都鄙人滑的环境中 ，他们终于是市场的一份子。“我们不成能一点不受影响 ，但在凭据环境和自身情况进行改善 ，往提升价值的方向致力。”
在大买卖业务以表 ，“大资管”业务被视为MG电子转型的增长极 ，该业务同样受疫情及行业颠簸影响。大资管业务于去年实现团队设计及组织调整 ，陈劲松以为下一步是能力的提升。
他说 ，此刻大资管业务要把数字化能力提升一点 ，多向五大前进建 ，而后迎接一个以存量资产运营为主的时期。
以下是概想新媒体对MG电子联席董事长陈劲松先生的部门采访实录：
概想新媒体：最近房地产行业消极感情比力浓 ，您对当下的局势预判是怎么的？
陈劲松：中国的房地产是经济压舱石 ，注定全世界都在关注。
行业内注定会有好多人很消极 ，凭据目前统计 ，TOP100房企比去年同期销售下滑50%以上。我们知路去年同期也并不太好 ，今年比去年同期又下滑了50% ，六七月份美元债到期的又不少 ，因而可能会有部吩祗业面对着不幼的难题。
瞻望今年下半年 ，会不会好一点呢？会好一点。但能不能补上50%的缺口？目前来看 ，还不确定 ，但销售降档是趋向。
怎么理解销售降档？从17、18万亿降档到15万亿？之后是否会持续这个趋向？这必要去观察钻研。
概想新媒体：您以为行业规；峤档郊付？
陈劲松：我以为降档的市场 ，可能整个行业要接受 ，从今年15、16万亿左右持续降落 ，未来具体几多由多个成分决定。
理由是三四线的屋子库存量那么大 ，以前17、18万亿市场有一半是三四线供给的 ，要持续维持很有难度。
还有一点 ，我们在90年代以来新建的屋子占总存量70%以上 ，这些屋子不用拆除沉建 ，比日本、美国的折旧率要低好多 ，不能拿它们的模型套用在中国。
中国房地产市场所谓的黄金10年、20年 ，此刻进入一个正常增长区间 ，并且城市化率还在高位 ，到这么高的时辰若是经济发展动力缺失 ，此刻的新建房屋就要降一个很大的档。
去年是起头 ，今年是下台阶 ，明后年这个台阶下到几多相宜呢？这是全行业能够探求的。
概想新媒体：有什么方式能够解决目前所面对的问题？
陈劲松：日本解决这个问题花了20年功夫 ，我们想用两三年功夫解决 ，这个可能性较幼。
何处销售降了 ，这边负债还要还 ，带来了高低游行业三角债的问题 ，蕴含装璜行业、建材行业等 ，倒剽个问题出现 ，就更降低了老苍生的消费积极性。
另表 ，此刻还有保交楼的问题 ，房企注定是保交楼 ，三角债的处置就会拖长功夫。
行业各个方面受影响 ，蕴含代理公司也受影响 ，这个问题短功夫内可能难以得到解决。
我们看日本和香港 ，它们是有一个剧烈的房价着落过程 ，而后再逐步爬起来。香港是爬了5年 ，日本爬了差不多20年。
短期来看 ，资金前途重要依附房地产销售但愿较幼 ，要靠金融政策、当局政策。我们看到 ，国度也在对这方面逐步进行调整。
概想新媒体：万科董事局主席郁亮预判市场已经触底 ，出现一个缓慢和善的复原过程 ，对于这种说法您是否定同？
陈劲松：第一 ，地皮市场方面 ，目前看各个城市卖地比去年、甚至比今年6月份之前要好转了。以前地皮市场根基上是国企平台自掏腰包 ，这是不正常的。
此刻汉钟注丽江、上海蕴含长三角其他一些处所 ，还有一些私企已经参与买地了。这是地皮市场触底的阐发 ，也是整体房地产面向未来触底的阐发 ，我以为这是对的。
缓慢复原怎么理解？就是市场成交量低位 ，地皮成交是比以前好了 ，里面还有相当一部门是国企拿的地 ，但是市场成交依然同比着落 ，6月份有幼幅改善。
当房地产成交量一向在低位的时辰 ，我们可能就达不到去年的房地产总销量的水平。
若是房屋市场成交量持久维持低位 ，这就将是整个行业或者是政策必必要面对的一个问题。
概想新媒体：这一次流动性风险后 ，您以为房地产企业应该若何复原信心？
陈劲松：房地产这么大的成交量 ，涉及产业链这么多 ，稳经济其实是两个事 ，第一是稳信心 ，稳信心的意思就是稳信誉。若是信誉没有当然没信心 ，短期就是保现金流 ，对于房地产的限度 ，能撤销的就撤销。
城市化率已经差不多了 ，此刻只不外是换房的事。这个需要就是要把旧屋子卖了买新房。所以建议二手房不要有限价、评估价、登记价等方面的划定 ，以便于增长市场的流动性。
中期必须解决信誉问题 ，解决了信誉问题就解决了行业信心问题。信心也必须成立在信誉上 ，当局由于有不良资产基金 ，同时可能保险交楼 ，能够呼吁国度信誉出面。
其实我们国度这么壮大 ，有体造优势 ，几年就能解决。
1997、1998年亚洲金融；氖背 ，正是国度不良资产公司接办了不良资产 ，三角债的问题得到了算帐 ，企业的资产负债表得到了改善 ，不良资产公司也从中受益。
概想新媒体：房地产企业未来将会是什么样？要怎么拥抱存量资产盘活的时期？
陈劲松：民企开发商未来在地皮市场有没有什么作为？当然有作为。我们持久说的作为不是急剧增长 ，要出台甫、上规模 ，而是指创造价值。
我们应该呼吁全行业关注价值 ，解决这么多人的居住问题是有价值的 ，运营效能也是价值的一部门。我估计未来就是以国企沉资产 ，民企偏轻资产的方向。民企偏轻才有价值 ，沉资产的价值不就是负债吗？
另表一点 ，我们不是只有地皮公开拍卖市场 ，这个行业极度大 ，好比说旧城刷新规模有大有幼 ，做不了大的 ，不能做一些幼的吗？我们看看香港发展商 ，事实上根基只有旧改这个方向 ，但他们活得都挺好 ，适应市场 ，根基没有负债 ，手握大量现金。
目前国内所有开发商都要解决资产负债表的问题 ，这时辰要抓住的机缘 ，就是存量资产全数造成REITs ，把它变现。这就得抓运营 ，运营现金流好 ，银行争着给你贷款。
REITs会逐步铺开 ，尤其是一些不能变现的物业都能够做证券化。
概想新媒体：房地产市场根基面急转直下 ，MG电子重要进行了哪些方面的调整？采取了哪些措施尽量化解这些风险？
陈劲松：重要是从去年起头进行调整 ，进行了几个扭转。
第一是调整地域 ，把北方地域原来差不多15、16家公司并到5家公司 ，若是还不能就持续并。此刻不是以单个公司的盈利来算 ，而是算现金流 ，若是现金流不支持 ，立马撤。
第二是注沉现金流。按理说疫情这么严沉 ，现金流是比力糟的 ，但是我们从去年起头注沉现金流 ，只有收到钱就急剧还债 ，率先改善资产负债结构。
概想新媒体：MG电子之前以为 ，房地产专业服务时期到来 ，这会让优势更突显吗？
陈劲松：总体经济降档 ，覆巢之下没有完卵。倒佧个市场承压时 ，我们终于是这个市场的一分子 ，尤其是当规模够大的时辰 ，企业和总体经济的走势就是一致的。
除非是专精特新 ，但那个不产生在房地产领域。
在这种环境下有没有可能稍稍改善呢？相对而言的改善是我们能钻营的 ，此刻也在朝这个方向致力。
我们这个行业自身是轻资产 ，未来肯定是靠数字化转型 ，在专业能力高低功夫。这些方面链家做得不错 ，通过沉资产投入提高主题能力 ，尤其是数字化水平 ，最终提高效能 ，这是我们应该进建的。
中介行业最终能存活下来的 ，要么是数字化水平高 ，要么是幼型夫妻店；褂幸焕嗍俏宕笮心Ｊ ，靠专业立身 ，运营城市存量资产。
我们多向别人进建 ，而后迎接一个以存量资产运营为主的房地产时期。蕴含长租、写字楼运营都尝试过 ，此刻就是专一于解决城市低效资产运营的提升问题 ，这个叫做大资管。
概想地产网 2022-08-15
